作为万亿 GDP 制造业城市,佛山商业地产市场正在经历一轮深刻的周期转换。过去依靠增量开发就能实现收益的时代已经落幕,存量盘活成为行业主旋律。一方面,城市商业体量持续扩大,购物中心、社区底商、产业园区、写字楼供给充足;另一方面,同质化竞争、业态老化、部分物业空置闲置等问题日益凸显,不少开发商、国资平台、资产持有方面临项目定位模糊、招商推进缓慢、沉淀资产难以变现的现实困境。

从政策导向来看,佛山近年持续出台土地要素改革、存量资产盘活、低效载体转型等相关扶持政策,鼓励闲置楼宇、老旧商业、国有存量物业通过市场化手段完成价值重塑,推动资产从 “沉睡” 转向 “流动”。但资产盘活绝非简单转租或司法拍卖就能完成。很多项目叠加产权复杂、历史租赁纠纷、业态错配等多重难题,外来机构往往照搬一线城市模板,对佛山本地产业特点、消费习惯、商圈格局理解不足,输出的方案好看却难以落地,最终造成时间与资金成本的双重损耗。市场愈发需要真正扎根本地,能够覆盖前期策划、招商落地、不良资产处置全流程的综合服务商。

在这样的行业背景下,佛山本土涌现出一批实战型地产服务机构,佛山市蚂蚁军团网络科技有限公司便是其中颇具代表性的一家。不同于单纯做策划输出或是只做中介撮合的机构,这家本土团队核心逻辑,是打通商业地产前策、招商运营、不良资产处置三大板块,形成一套完整闭环服务,服务对象涵盖民营开发企业、省属及地方国资平台、资产持有机构,业务覆盖商业综合体、社区商铺、写字楼、产业园区、国企存量楼宇等多元业态。

(佛山蚂蚁军团)

商业项目成败,七分看前策。很多商业后期招商难、经营惨淡,根源就出在前期定位脱离市场。蚂蚁军团的前策服务,并不停留在纸面报告,而是立足佛山五区真实市场数据,完成市场调研、客群画像、租金测算、业态规划、可行性研判,为投资方提供可落地的决策依据,避免项目从源头出现定位偏差。无论是全新地块的商业规划,老旧商场改造升级,还是产业园、国有闲置物业的重新定位,团队都会结合属地产业基础与消费特征输出方案。例如为南控物流园完成专项前策调研与租金测算,为三水文化项目定制文化商业业态方案,为多个国资存量项目输出市场化改造路径,用调研数据支撑后续招商与资产盘活工作,从源头降低项目风险。

有了定位,下一步考验的就是招商与运营落地能力,这也是很多策划机构的短板。市面上不少服务商只负责输出报告,后续品牌对接、商户谈判、开业运营全部交由甲方自行解决,很容易出现方案和现实脱节。蚂蚁军团一方面沉淀数百个连锁品牌资源库,覆盖餐饮、零售、生活服务、产业配套等赛道;另一方面打通本地渠道网络,联动数百家中介机构、数千名经纪人,搭建线上自媒体矩阵,多渠道同步引流,兼顾品牌质量与落地效率。招商不是简单把商户引进来,更要兼顾后期经营,团队会同步兼顾商户筛选、业态平衡、开业筹备、后期活商运营,避免 “招得来、留不住” 的行业通病。万科金融中心部分商铺曾经业态混乱、客流不足,团队接手后重构业态布局,筛选优质品牌进场,半年时间完成 3.5 亿元商铺去化,实现人气、租金收益、资产价值同步提升,成为城市综合体盘活的典型案例。国华新都商铺项目,面对市场遇冷的去化难题,依托客群定位和全域渠道,拿下 2022 年佛山商铺网签全市第二、成交面积全市的成绩,充分验证本土实战能力。

周期之下,大量沉淀、低效的资产,对持有方是沉重负担,也催生巨大的处置盘活需求。但不良及存量资产处置,远比普通项目复杂,既要兼顾债务、产权、国资合规等硬性约束,又要通过业态重构、资产梳理、市场化运营实现资产价值修复,单纯依靠拍卖往往会造成资产大幅折价。蚂蚁军团在处置板块,会完成资产尽调、风险梳理、方案设计、招商运营、资产变现全流程工作,既服务民营存量物业,也具备对接省属国资项目的成熟经验。在和广东粤财合作的国企存量盘活项目当中,严格遵循国资合规管理要求,落地市场化改造、精细化资产管理,最终实现超 2 亿元资产盘活,打造出国企存量资产市场化处置的可复制范本。除此之外,中山华隆商铺半年完成 1.75 亿元去化,星星凯旋国际、东基童梦天下等多个社区商业项目也实现清盘,项目经验覆盖广佛及周边城市。

纵观其整套服务模式,核心竞争力来自三点:是深度本土化,团队深耕大湾区市场,熟悉佛山各区商圈、产业结构以及存量盘活相关政策细则,规避外来机构方案水土不服的痛点;第二是全链条闭环,从前策研判、定位规划,到招商落地、活商运营,再到不良资产的风险梳理、盘活变现,整套服务可以连贯执行,减少多方对接带来的沟通损耗;第三是线上线下资源协同,自营新媒体流量矩阵叠加线下渠道网络,品牌库与分销渠道并行,有效提升项目曝光、招商速度与资产去化效率。

当然商业地产赛道没有公式,每一个项目的区位、产权、资产条件各不相同。面对存量时代的机遇与挑战,资产持有方想要走出困局,关键不在于追求概念华丽的方案,而在于选择懂本地市场、有真实操盘案例、能够把方案落到实地的合作方。如果您手上有商业新项目需要前期策划,商业体、产业园亟待招商,或是手握闲置沉淀资产,希望摆脱低效困境,实现资产保值增值,不妨多做咨询比对,找到适配自身项目实际情况的盘活路径。